A reforma tributária brasileira, que será implementada gradualmente até 2033, representa uma das mais significativas transformações no sistema fiscal do país e trará impactos profundos para proprietários e quem aluga imóveis próprios. Com início da aplicação em 2026, as mudanças exigem uma reavaliação urgente das estratégias de proteção patrimonial e planejamento tributário, especialmente para quem atua no mercado imobiliário.

O Novo Cenário Tributário: O IVA Dual

A principal mudança trazida pela reforma é a implementação do IVA Dual (Imposto sobre Valor Agregado), composto pela CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e pelo IBS (Imposto sobre Bens e Serviços). Este novo modelo tributário substituirá os impostos atuais e incidirá sobre operações que anteriormente eram isentas ou tinham tributação reduzida.

O IVA Dual impactará diretamente quatro modalidades de operações imobiliárias:

1. Compra e venda de imóveis

2. Arrematação em leilões

3. Locação tradicional

4. Locação por temporada (períodos inferiores a 90 dias)

Quem Será Afetado?

A reforma estabelece critérios claros para determinar quem se equipara a um "locador profissional" e estará sujeito à nova tributação:

• Proprietários de três ou mais imóveis

• Quem aufere renda locatícia anual de R$ 240 mil ou superior

• Quem recebe mensalmente R$ 20 mil ou mais em aluguéis

Tanto pessoas físicas que se enquadram nesses critérios quanto pessoas jurídicas estarão sujeitas ao novo regime tributário.

Comparativo de Carga Tributária: Antes e Depois

Regime / Situação	Operação	Cenário Atual	Com a Reforma Tributária
Pessoa Física	Venda (ganho de capital)	15%	29%
	Locação	27,5%	36%
	Locação por temporada	—	44%
Holding Patrimonial	Venda	6,73%	20%
	Locação	11,33%	19%
	Locação por temporada	—	28%

O Impacto Diferenciado: A Vantagem da Holding

Mesmo com a majoração dos impostos prevista pela reforma, a análise comparativa revela que as holdings patrimoniais continuarão oferecendo vantagens tributárias significativas em relação à pessoa física:

Economia Tributária Estimada:

• Na venda de imóveis: 9 pontos percentuais a menos

• Na locação tradicional: 17 pontos percentuais a menos

• Na locação por temporada: 16 pontos percentuais a menos

Esta diferença representa uma economia substancial que se acumula ao longo do tempo, especialmente para patrimônios de maior valor ou para quem mantém múltiplas operações imobiliárias.

Novidades que Reforçam a Necessidade de Planejamento

1. Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)

A reforma cria um sistema unificado de identificação de imóveis, similar ao CPF para pessoas físicas. Cada imóvel terá uma numeração única que será reconhecida por:

• Cartórios de registro de imóveis

• INCRA

• Prefeituras

• Estados

• União

Este cadastro permitirá ao governo rastrear facilmente a destinação dos imóveis, identificando se estão locados, vagos ou ocupados pelos proprietários.

2. Obrigatoriedade de Informações pelas Plataformas

Plataformas (ex.: Airbnb, QuintoAndar) e imobiliárias terão que informar ao governo todas as operações relacionadas aos imóveis. Esta medida visa reduzir drasticamente a informalidade no mercado de locações, especialmente em locações por temporada.

3. Nova Tributação em Arrematações - Leilão

Um impacto relevante da reforma é a criação de tributação sobre arrematações em leilões, onde antes não havia incidência de IBS e CBS. O arrematante agora precisará considerar estes custos adicionais em seu planejamento financeiro, somando-se às despesas de leiloeiro, custas da arrematação e eventuais reformas.

Análise de Viabilidade: Aquisição por Pessoa Física ou Holding?

Para Arrematações em Leilão

A decisão entre adquirir pela pessoa física ou por holding requer análise individualizada, considerando:

• Valor de aquisição do imóvel

• Custos estimados de reforma e regularização

• Expectativa de preço de venda

• Prazo estimado para revenda

• Cálculo reverso do ganho de capital

Com a reforma tributária, a tendência é que a holding se torne mais vantajosa, dado que a carga tributária sobre pessoa jurídica será inferior à da pessoa física.

Para Locações

A vantagem da holding na locação torna-se ainda mais evidente com a reforma. A diferença de 17 pontos percentuais na tributação de locações tradicionais representa uma economia significativa que justifica, por si só, a estruturação de uma holding para quem possui múltiplos imóveis locados, para quem possui somente renda abaixo mensal de R$ 20 mil e menos de 3 imóveis a tributação na pessoa física pode ser considerado.

Além da Tributação: Outros Benefícios da Holding

É fundamental compreender que a holding patrimonial oferece vantagens que transcendem o aspecto tributário:

1. Proteção Patrimonial

Blindagem do patrimônio contra riscos pessoais e profissionais dos sócios, separando o patrimônio empresarial do pessoal.

2. Planejamento Sucessório

Facilitação do processo de inventário, com:

• Redução significativa dos custos do inventário

• Agilização da transferência de bens aos herdeiros

• Possibilidade de definir regras claras de governança familiar

• Minimização de conflitos entre herdeiros

3. Organização Patrimonial

Centralização e profissionalização da gestão dos bens, permitindo melhor controle e tomada de decisões estratégicas.

4. Flexibilidade na Sucessão

Uso de ferramentas como usufruto, doação com reserva de usufruto e diferentes classes de quotas para atender às necessidades específicas de cada família.

O Fator Urgência

A implementação gradual da reforma tributária, com início em 2026, cria uma janela de oportunidade limitada para adequação. Considerando que:

• As alíquotas efetivas ainda não estão completamente definidas

• O sistema de fiscalização será cada vez mais robusto

• A informalidade será progressivamente eliminada

• Os custos de regularização tendem a aumentar

É recomendável que empresários e famílias que possuam patrimônio imobiliário significativo busquem orientação especializada com urgência para avaliar a viabilidade de constituir uma holding patrimonial.

Compliance e Planejamento Lícito

É essencial destacar que a constituição de uma holding patrimonial representa uma alternativa totalmente lícita de planejamento tributário. Trata-se de utilizar os mecanismos que a própria legislação disponibiliza para minimizar a carga tributária nos limites legais, mantendo total compliance com as normas vigentes.

O planejamento tributário por meio de holdings não constitui elisão fiscal ilícita, mas sim o exercício do direito do contribuinte de organizar seus negócios da forma mais eficiente possível, respeitando o ordenamento jurídico.

A Janela de Oportunidade Para Proteger Seu Patrimônio Imobiliário

A reforma tributária representa um marco divisor na gestão patrimonial imobiliária no Brasil. O aumento significativo da carga tributária sobre pessoas físicas, aliado aos novos mecanismos de fiscalização e controle governamental, torna a holding patrimonial não somente uma opção vantajosa, mas uma necessidade estratégica para proteção e otimização do patrimônio familiar.

A diferença tributária projetada entre pessoa física e holding patrimonial representa uma economia substancial que se multiplica ao longo dos anos. Quando somada aos benefícios de proteção patrimonial e facilitação sucessória, a holding emerge como a estrutura mais adequada para quem busca perenidade e eficiência na gestão de seu patrimônio imobiliário.

O momento de agir é agora. Com a implementação gradual até 2033 já iniciando em 2026, as famílias e empresários que postergar essa decisão poderão enfrentar custos maiores de adequação e perder oportunidades de economia tributária significativa. A constituição de uma holding patrimonial deve ser vista não como um custo, mas como um investimento na proteção, organização e perpetuação do patrimônio familiar construído ao longo de gerações.

Nota: As alíquotas e percentuais mencionados são estimativas baseadas nas projeções da reforma tributária e podem sofrer ajustes conforme a regulamentação definitiva seja publicada. Recomenda-se consulta a profissionais especializados em direito tributário e planejamento patrimonial para análise individualizada de cada situação.